資産運用管理形態投資とは？
資産を活かして収入を確保する方法は、様々なものがあります。しかし、一般的に見て目先の高収益が期待できそうなものは危険が大きく、確実な収益が確保できるものは収益率が低いというのが実態です。こうした中で、賃貸不動産、特に賃貸アパート経営は土地という資産を活かして、長期に渡って安定した高い収益を受け取れる有効な手段と考えられます。また、現在の賃貸アパート経営の環境は、バブル景気崩壊後、不動産価格は著しく下落した状況ですが、アパートの家賃相場は安定して推移していますので、バブル景気の当時と比べて非常に高い収益が得られる状況となっています。したがって、今まさしくアパート経営を始める絶好の時と言えます。㈱三興土地開発では専門部署にて皆様の資産運用、資産形成にご協力させていただきます。
アパートの運営について
アパートを運営するには、入居者管理、家賃管理、建物管理など様々な管理業務が必要です。その為に様々な専門知識、複雑な交渉、手続きなどが必要です。もちろん、人気のある物件であるためのマーケティングとして周辺マーケットの調査から、その地域の賃貸市場、周辺環境などを把握し、同時に入居者側から見た商品企画、設備、プランを追求しなければなりません。最近では、人気のある物件と人気のない物件の二極化現象がおきています。これは、少子化、晩婚化、高齢化といった時代と共に変わるライフスタイルのニーズをつかんでいるか否かの差だと思います。また、空き室などを長く放置しますと、利益率も下がってしまいますので、1日も早く借り手を見つける為に様々な情報発信のツールを活用するべきだと思います。
賃貸アパート・マンション経営の特徴賃貸アパート･マンション経営は、会社を経営する能力や特別な資格･特殊な技術が必要ありません。しかも、アパート･マンションを維持･運営していくのに必要な建物管理･入居管理･賃料管理などの管理業務は管理会社へ委託するのが一般的あることから、本業をお持ちの方でも、副業として経営を行うことができます。まさに、誰でもできることなのです。
住居は、人間が生活する上で最も基本的なインフラ（基盤施設）のひとつです。従って、時代背景や需要の強弱が多少あっても、賃貸アパート･マンションの入居者＝お客様が常にいると考えられます。時代が変わっても、常にお客様が居れば基本的には、安定した収入の目途をたてることが可能となるのです。
低金利の現在、預貯金金利より高い配当が期待できる株式投資や外積投資などが世間で注目されています。しかし、高配当を期待して、株式投資や外積投資を行っても、そのほとんどが配当を確定しているわけではありません。では、アパート･マンション経営で考えてみた場合ではどうでしょうか？これも同じく収入が入居者より左右され、確定しているものではありませんが、アパート･マンション取得時に、家賃設定を的確にし、余裕を持った入金計画をたてておけば、長期安定した収入を得ることが可能となります。また、資金の保全面において、アパート･マンション経営は、直接不動産を所有していることから、価格の変動はありますが、投下資金がゼロになることは考えられません。時代が変わっても、常にお客様が居れば基本的には、安定した収入の目途をたてることが可能となるのです。
賃貸アパート・マンションの購入目的
賃貸用不動産を購入する皆様の大部分の目的は、当然家賃収入にあると思われます。ただし、目的が単に家賃収入だけに限られるとはいえません。当然、家賃収入はより多くあることを望まれると思いますが、現実には売買が成立する相場価格というものがありますし、築年数で比較すれば同じ構造の物件でしたら、新築と築後10年、20年と経過した物件とでは、違いがあります。一般的には後者の10年、20年と経過している物件のほうが購入時の金額が安い為、満室での収入が多くなりますが、建物を改築したり、建て直すことを考えると家賃収入を受け取れる期間が短くなります。従って、総額での収入が多くなるとは限りません。購入にあたっては、目的を明確にして、購入物件の条件を考える必要があります。
| 項目 | 内容 | ||
|---|---|---|---|
| 新築 | 中古 | ||
| 契約時 | 売買契約書貼付印紙代 | 売買代金によって | 売買代金によって |
| 売買手付金 | 売主･買主の打ち合わせによって | 売主･買主の打ち合わせによって | |
| 決算時 | 売買残代金 | 売買代金-売買手付金 | 売買代金-売買手付金 |
| 登録免許税･移転（土地） | 土地評価額×1% | 土地評価額×1% | |
| 登録免許税･保存･移転（建物） | 建物評価額×0.2% | 建物評価額×1% | |
| 登記事務手数料･移転 | 登記申請代行手数料 | 登記申請代行手数料 | |
| 固定資産･都市計画税負担分 | 月日～12月末まで | 月日～12月末まで | |
| 仲介手数料 | 売買代金×3%＋6万円＋消費税 | 売買代金×3%＋6万円＋消費税 | |
| 融資時 | 登録免許税･抵当権設定 | 借入金額×0.4% | 借入金額×0.4% |
| 団体生命保険料 | 融資金融機関、内容により決定 | 融資金融機関、内容により決定 | |
| 登録事務手数料･抵当権設定 | |||
| ローン事務手数料 | |||
| ローン保証料 | |||
| 加入時 | 火災保険料 | 保険内容、保険金額により決定 | 保険内容、保険金額により決定 |
| 取得時 | 不動産取得税･土地 | 土地評価額×1/2×3% | 土地評価額×1/2×3% |
| 不動産取得税･建物 | 建物評価額×3% | 建物評価額×3% | |
購入資金の融資について現在、金融機関は賃貸物件の融資に関して、事業収支および担保評価の上から、通常、物件価格の60～80%が融資限度額となります。従って、自己資金としては20～40%が必要となります。ただし、購入する物件の他の不動産を共同担保として提供することができるなどの条件により、融資の限度額は高くなります。実際に融資する場合は、融資案件ごとに以下の3つの要素を総合的に審査して、融資の可否、融資可能額が決定されます。
相続対策について所有している土地について将来の相続税の発生でご心配な方もおられると思います。節税対策として、アパートやマンションを建てられるということは十分有効手段といえます。なぜなら、アパートやマンションを建てれば、土地の評価額が低くなるためです。具体的にいうと、土地を更地のまま放置している状態に比べると、約8割の評価となるのです。アパートやマンションじゃあなきゃ、安くならないの？という疑問をお持ちの方もいらっしゃると思いますが、アパートやマンションの方が、建物の価額自体が自用家屋より低くなるので基本的には相続税は安くなるのです。節税対策の為にアパートを建てるということを、ひとつの有効手段としてぜひお考えください。相続税を支払うには、収納という手段もありますが、路線価+諸経費より高く売れるか売れないかで損をする事があります。当社は相談すべて無料です。
先ずは現状を分析し、問題点を把握することが重要です。
駐車場運営について
遊休地や庭先を利用したり、不整形地や飛び地などの利用には、駐車場運営がひとつの有効手段といえます。駐車場運営において大事なことは、車の流れと安全性と利便性、そして経営の効率を上げるということです。経営の効率化をあげるには、入り口の数や施設のセキュリティを見直すことが大切です。この点をおろそかにしますと集客ができず、結果経営を圧迫するといったことになりかねません。競合対策におきましては、やはり駐車料金にも注目したいところです。近くにある駐車場の相場に合わせていては、利用者であるお客様は、利便性を重視してしまいますので、稼働率を上げる為に、安い料金設定をするのもひとつの手だと思います。
